In het derde kwartaal is het aantal transacties met 4% gestegen. Of dit te danken is aan de verlaagde overdrachtsbelasting, daarover lopen de meningen uiteen. Het maakt de aankoop van een huis echter wel goedkoper, naast de gedaalde prijzen. Maar de vraag blijft: Wat is nu wijsheid bij koop en verkoop?

Verkopers zien veelal een prijsverlaging niet zitten; enerzijds door verwachtingen over de markt, anderzijds door het financiële nadeel dat het oplevert. De koper daarentegen is niet bereid om de ‘oude’ vraagprijs te betalen. Oude, omdat er feitelijk een nieuwe markt is. Met nieuwe marktwaarden. Dat verklaart waarom de ene woning sneller wordt verkocht dan de andere.

Minimaal effect overdrachtsbelasting
Direct na de verlaging van de overdrachtsbelasting in juli leefde het aantal woningverkopen op. De koper koopt hetzelfde huis als voor de verlaging voor minder geld, of andersom; meer huis voor hetzelfde geld. Helaas heeft het verkoopstimulerende effect niet doorgezet en vielen twee maanden later de cijfers al weer tegen. Dat is iets heel anders dan de door de verwachte 10% stijging. NVM wijt het aan het teruggelopen consumentenvertrouwen als gevolg van de recessie en de eurocrisis.

Door de uitblijvende verkopen stijgt het aantal te koop staande woningen en daar waar veel wordt aangeboden zijn de prijzen laag. Onze makelaars spreken dan ook uit ervaring als zij adviseren uw woning scherp te prijzen, omdat dat zowel wat betreft de doorlooptijd als de uiteindelijke verkoopprijs aantrekkelijker is. In opdracht van de NVM zocht de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) uit dit er in de huidige markt uitziet.

Props & Cherries
Overal waar gehandeld wordt, ontstaat op basis van vraag, aanbod en economische variabelen een marktwaarde; de prijs die een koper wil betalen voor uw huis, in de huidige marktsituatie. Vraagt u meer, dan zal het u niet verbazen dat dit de verkoop uitstelt. Uw verkoopkansen zijn dan ook een stuk groter als u een realistische, marktconforme prijsstelling kiest:

De onderzoekers van de ASRE verdelen het woningaanbod in ‘props’ en ‘cherries’. Props zijn woningen die gemiddeld 10 procent boven de reële marktwaarde worden aangeboden, tegenover cherries met ‘slechts’ 3 procent. Props blijken gemiddeld 4 procent onder de marktwaarde te worden verkocht; bij cherries is dit maar 1 procent. Wie zijn woning dus tegen een te hoge prijs in de markt zet, loopt het risico dat de woning lang te koop blijft staan en uiteindelijk onder de marktwaarde verkocht wordt. Het verschil tussen vraag- en marktprijs is gemiddeld 15%, meldt het onderzoeksrapport.

Voorbeeld uitgaande van gemiddelden: De marktwaarde van uw woning is € 225.000. U vraagt echter € 248.000. Na meer dan 12 maanden wordt uw woning 4% onder de marktwaarde verkocht voor € 216.000. Had u direct scherp geprijsd, bijvoorbeeld € 232.000, dan had u volgens het onderzoek uw woning binnen 3 maanden kunnen verkopen voor € 223.000.

Woningtypen
Verder laten de onderzoeksresultaten zien dat er tussen de verscheidene typen huizen ook verschillen zijn in omloopsnelheid: tussenwoningen, hoekwoningen, benedenwoningen en maisonnettes worden sneller verkocht dan flats en vrijstaande woningen. De jaren ’30 woning voert met de snelste verkoop de lijst aan. Dure, grote woningen lopen de grootste kans om prop te worden.

Omgekeerde marktsituatie
Jaren geleden kostte het overprijzen van een huis enkel tijd. De marktwaarde naderde op den duur het prijsniveau. Die situatie heeft zich nu omgekeerd: het verschil tussen prijs en marktwaarde wordt groter, met als gevolg dat huizen die na een jaar nog te koop staan, helemaal niet meer verkocht worden. Alleen het verlagen van de prijs naar een (in relatie tot de markt) realistisch niveau kan dan soelaas bieden.

Hier vindt u een overzicht van de woningen waarvan recentelijk de prijs is verlaagd.

Heeft u vragen over de verkoop of prijsstelling van uw woning? Neem dan contact met ons op. Onze makelaars adviseren u graag.

Gerelateerd
- NVM: Realistisch prijzen verhoogt verkoopkans
- Vastgoedactueel: Onredelijke huizenprijzen remmen verkoop
- Video: Jan Wassink bij GraafschapTV